“小產(chǎn)權(quán)房”，并不是一個法律的概念，知識人們在實踐過程中約定俗稱的稱呼。具體是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，房產(chǎn)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？

“小產(chǎn)權(quán)房”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

我們先來看看相關(guān)政策：

2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策（2011年國土資發(fā)178號）發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。總結(jié)來講，“小產(chǎn)權(quán)房”就是三無產(chǎn)品：

1、沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，買賣合同的效力一般認(rèn)定為無效；

2、購房合同在國土房管局不會給予備案；

3、只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。所謂的房產(chǎn)證也不是真正合法有效的房產(chǎn)證。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”有什么缺點？

小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護，同時在轉(zhuǎn)讓等方面有很大的限制。

1、法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效，但也區(qū)分不同情況：

①、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；

②、對于房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)部門和組織批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)做無效處理。

2、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向本非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。

3、政策風(fēng)險

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓向產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。

購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

三、怎樣辨別小產(chǎn)權(quán)房？

鑒別是不是小產(chǎn)權(quán)房，可以從以下兩個角度來看：

1、看有無房本

很多小產(chǎn)權(quán)房屋是沒有房產(chǎn)證的。不管是小產(chǎn)權(quán)房，還是沒辦理下房本的房子，建議不要交易。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

①、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

②、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③、依法收回土地使用權(quán)的；

④、共有房地產(chǎn)、未經(jīng)其他人書面同意的；

⑤、權(quán)屬有爭議的；

⑥、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

2、看是不是房屋所有權(quán)或者不動產(chǎn)權(quán)證

合法且受法律保護的房屋交易，所交易的房屋必須擁有房屋所有權(quán)證或者不動產(chǎn)權(quán)證。

而小產(chǎn)權(quán)房的“房產(chǎn)證”，是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā)，并非由當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心頒發(fā)。

綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房可能在價格上有很大優(yōu)勢但是購房者必須清楚，小產(chǎn)權(quán)房在法律上是明令禁止上市交易的，同樣的，也不能得到法律的保護。購房者切不可貪圖便宜，造成一些不必要的損失。